O que é potencial construtivo? Entenda o novo planejamento do Fluminense para a reforma de Laranjeiras

Para isso aguarda o decreto municipal do prefeito Eduardo Paes. A ideia é que cerca de metade do dinheiro vá para a reforma do estádio do clube e a outra metade seja para manutenção e reforma do restante de toda a sede. Quando assinou o decreto que viabiliza a reforma de São Januário, o prefeito disse que também estava em contato com o Flu para que o mesmo acontecesse nas Laranjeiras.

Até o presidente do clube, Mário Bittencourt explicou um pouco em entrevista ao canal “Mundo GV”. Segundo o dirigente, a ideia é ter o estádio de Laranjeiras à disposição para partidas do início do Carioca e de pequeno apelo. O dinheiro viria do que o clube captar com a iniciativa do potencial construtivo.

– Para que a gente possa fazer essa restauração, ter um estádio para jogos do Campeonato Estadual, com quatro ou cinco jogos por ano, jogos menores, revitalização de toda a sede, enfim… Mas isso a gente vai mostrar mais adiante no momento em que tiver a aprovação dessa verba, que não tem nada a ver com a verba da venda do André, nem com premiação da Libertadores. Mas sim com a verba específica que é a venda do potencial construtivo de Laranjeiras para restauração e reforma do estádio e da sede social.

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Os jogos no estádio das Laranjeiras não impediria o Fluminense de mandar a maioria das partidas no Maracanã. A intenção do clube é, principalmente, valorizar o local com importância histórica que tem à disposição, considerado como berço do futebol brasileiro. Além das partidas do profissional, o Fluminense também entende que pode realizar partidas do feminino e da base no local, bem como ter shows com maior frequência e modernizar todo o aparelho.

Depois que sair o decreto do prefeito, o Fluminense então passa a aguardar a aprovação na Câmara dos Vereadores do Rio de Janeiro. O presidente do legislativo da capital fluminense é o tricolor Carlo Caiado (PSD). O clube prevê não ter dificuldades nessas áreas e, se o plano seguir de acordo com a expectativa, vai buscar a captação dos recursos do potencial construtivo. Por envolver questões políticas e estar no fim de 2023, a tendência é que esse caminho todo só seja percorrido no ano que vem.

Dessa forma, a área total da sede de Laranjeiras não tem tantas construções quanto poderia ter. É aí que entra o conceito do potencial construtivo. De acordo com o Plano Diretor do Rio de Janeiro de 2001, a área total possível para o Fluminense construir na sede seria de cerca de 175 mil metros quadrados, mas apenas aproximadamente 25 mil m² são aproveitados de fato pelo clube. Dessa forma, sobram 150 mil m². Essa é a área que deve ser negociada.

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Já que não pode construir nada nas Laranjeiras, o Fluminense e a Prefeitura estão próximos de um acordo justamente para que essa possibilidade de construção esteja presente em lugares da cidade que ainda possibilitem crescimento e expansão. Principalmente na Zona Oeste da cidade. Se existir um empreendimento de 20 mil m² para um condomínio no Recreio, por exemplo, a imobiliária pode negociar com Flu e Prefeitura a possibilidade de comprar mais 20 mil m² de potencial construtivo do clube para que esse suposto condomínio tenha o dobro do tamanho e se torne mais rentável e atrativo.

A ideia é expandir a cidade para lugares onde ainda há espaço, desenvolver a economia nesses lugares e, ao mesmo tempo, ajudar os clubes. Não é algo simples, por isso a demora. O local destinado ao Fluminense será diferente do Vasco, para evitar concorrência, mas a Prefeitura ainda busca o lugar para servir como potencial construtivo do Flu.

É importante destacar que o clube não ganharia terrenos, mas sim o direito de negociar o potencial construtivo em outros locais da cidade. O dinheiro que o clube arrecadar nessas vendas tem que ser voltado para a preservação do bem tombado. Se o potencial construtivo for adiante, o Fluminense precisará prestar contas e evidenciar que todo o dinheiro recebido através desse mecanismo foi destinado para a reforma do estádio e da sede de Laranjeiras. Caso concluído, um fator positivo do potencial construtivo é que a verba não fica à livre escolha dos ventos da política do Fluminense.

Acontece que justamente por não ser uma propriedade que o clube esteja vendendo, o direito de construção vale menos. Portanto, o valor não seria como o da venda de um imóvel de 150 mil m² na Zona Sul do Rio de Janeiro. Ainda é difícil de mensurar a quantia porque quem determina o valor é o mercado.

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Para o clube, o melhor dos mundos seria negociar o potencial construtivo em grandes quantidades. Por mais que dessa forma o comprador queira ter um desconto – como se realizasse uma compra no atacado em vez de varejo – é um jeito mais seguro para o clube do que se vender em pequenas quantidades.

Esse é o potencial construtivo que o clube pretende conseguir junto da Prefeitura para revitalizar a sede de Laranjeiras. As negociações com Eduardo Paes e companhia acontecem há algum tempo e continuam. Mas, por ser em moldes parecidos com o do Vasco, o Fluminense espera que em breve seja sua vez de ser contemplado também. Não é algo que esteja apenas no controle tricolor neste momento.